伸び悩む給料の補填や将来の年金不安に備えようと、会社員ら個人投資家の間でマンションなど不動産投資に関心が高まっている。ただ、不動産は投資金額が大きく、空室発生や家賃下落、老朽化などのリスクもある。不動産投資の注意点をしっかり学んでおこう。
不動産投資に関心を寄せる個人が増えている。ただ、一部には不動産特有の仕組みやリスクについて十分な知識を持たないまま、投資に踏み切る個人もおり、専門家からは懸念する声も出ている。
空き室 … 家賃引き下げ
資産価値下落 … 年数経過で老朽化
家賃下落 … 収入減少、利回り低下
家賃滞納 … 家賃保証なら費用増
設備故障・修繕 … 水回りやエアコンなどの補修
金利上昇 … 返済額アップ
増税 … 将来は増税の流れ？
事件・事故 … 家賃下落、売価低下
地震などの災害 … 地盤と新耐震基準適合を確認
■入居者獲得争う
その一つが利回りだ。値上がり益狙いで投資した1980年代と違い、最近は家賃収入をベースにした利回りで投資するのが主流。投資用物件のパンフレットなどには、年間の家賃収入を購入価格で割った「表面利回り」が表示されている。
表面利回りは借り手がついた前提で計算されたもの。賃借人が退去すれば収入はゼロ。空室を避けるため家賃を下げざるを得ない事態もありうる。賃貸物件の空室率は全国平均で約20％。入居者を獲得するため礼金、敷金を抑えるなど家主間の競争も激化している。
コストも無視できない。購入時には仲介手数料、登録免許税などが価格の10％程度かかるうえ、毎年、固定資産税などの税金が発生する。管理や家賃保証など を専門業者に委託すれば手数料が月家賃の10％前後必要だ。賃借人が退去したら修繕費が10万円以上かかる。「様々なコストを含めた『実質利回り』も見る べきだ」（不動産情報会社のネクスト）。当然、実質利回りは表面利回りより低くなる。
不動産の売買は相対取引であり、物件選定に目利きが欠かせない。管理がいい加減だったり、修繕積立金が少なかったりすれば、多額の修繕費を求められることもある。ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）は「エントランス、ポスト、自転車置き場など共用施設のチェックが不可欠」と指摘する。
■ローンは高金利
ローンの利用にも注意したい。会社員は返済能力が高いとされ、金融機関の審査に通りやすい。「退職金や相続などで資産に余裕がある50～60代は現金で買う。一方、20～30代は頭金が少ないもののローンで購入している」（マンション販売会社）
マイホーム購入の際に利用する住宅ローンと違い、不動産投資で使うのは主に事業用ローン。金利は一般的に住宅ローンに比べて高く、大半が変動金利だ。金利上昇も大きなリスクになりうる。
資産価値の下落もリスクの一つ。家賃下落などで想定していた収入が得られず、ローンの返済や経費が重荷となる。売却という選択肢もあるが、こちらも簡単ではない。
例えば新築物件は一般的に購入直後に数％、10年後に20％程度価値が下がるといわれる。数年保有後に売却すると多額の損失が発生、負債が残る事態もよくあるという。ＦＰの久谷氏は「不動産は修繕費や返済額などコストが膨らみやすい。資金計画を保守的に立てたうえで投資するのが鉄則」と強調する。
もっとも、不動産投資で成功する可能性がないわけではない。セミナーの講師などを務め、「カリスマ大家さん」と呼ばれる個人もいる。
メリットばかりに目を奪われるのは禁物。リスクやコストを徹底的に検証したうえで、ライフプランや資産運用の目的、資金計画、性格を考えてから臨んでも遅くない。
不動産とは「動産」という言葉と対をなす概念で
動産は動かすことのできる財産ですから、
動かすことのできない財産イコール不動産という定義が成り立ちます。
土地や建物など文字通り動かない不動の財産です。
不動産投資は、その幻影性に一喜一憂し踊らされる人間が創り上げる市場ともいえます。
不動産投資は土地や建物という、本来価値が安定してしかるべき土地や建物に対して投資するわけですから、幻影のようなものです。
不動産自体は何ら変化しないのに価値のみが変動しているかのように見えるのは、人々が共通の幻影を描き、踊らされている一つの証左でしょう。
不動産投資に一定の倫理や歯止めのようなものがない限り、第２、第３のバブル崩壊を引き起こさないとは決して言えないでしょう。
不動産投資とは、不動産買い取りに対し資本を投下することです。地価の変動・上下にともない、可能な限り近接した地域で不動産を買取ります。
するとその地域一帯における地価が上昇し、買取した不動産の価格が上昇します。
不動産の価格が上昇した段階で、一気にそれらの不動産を売り払います。
その結果、不動産投資のために買い取りに投下した金額と、不動産売却の際の差額分によって儲けを確定させるのが不動産投資の鉄則です。
年収1000万円のあるサラリーマンの方が始められた「資産形成計画」は、「15年間で15億円の資産を築く」という壮大なもの。
「それは・・・ただの夢物語でしょ？」
誰もがそう考えるはず。でも、その計画はすでに始まっています。そして開始２年たらずで、すでに4億6千万円の資産を所有されているそうです。
「どうやって・・・？？」
その答えは、やっぱり「不動産投資」。
「キャッシュフローを生まない不動産投資は博打です」
キャッシュフローとは、つまり投資したあと手元に入ってくる現金。
よくあるワンルームマンション投資の場合、得られる家賃収入よりもローン支払いが多くな りがちです。
ローンを払い終わるまで、長期にわたってお金が持ち出しになります。さらに、年月を得るごとに家賃は下がっていくので、持ち出し額が増える可 能性が高いのです。
また、１戸単位で投資していると、空室のリスクも高まります。例えば５戸持っていた場合、２戸が空室になるとそれで家賃収入が４割減っ てしまうのです。
「払い終わったら年金になる、という発想になりますが、それは何十年も先。収支の計画を冷静に行う必要があります。」
反対に、キャッシュフローが得られる投資であれば、手元のお金はどんどん増えていきます。15億円の資産形成をめざされている方は3棟で4億6千万の資産形成に対し、投下資金の回収率はなんと400％以上。
本当にそんな事が可能なのでしょうか？
まず、銀行融資がしっかり受けられる優良物件を数多くご用意することが第一です。そして、お客様一人ひとりのニーズをきちんとお聞きして、それに合致して いる物件をご紹介します。ですから、当社をご利用いただくと『いい物件だけど、融資が受けられなかった』ということには、ほとんどなりません
銀行が不動産を担保に融資を行う場合、その担保価値をかなりシビアに査定します。例えば、銀行が取引価格の100％を融資する「フルローン」にＯＫした物 件は、かなり「優良」と考えていいでしょう。そういう「優良」物件は、一般投資家が通常の方法で探しても、なかなか見つかりにくいものです。
不動産投資の成功は、何よりも優良物件と出会うこと。そのためにはパートナー選びが大切なようです。
収益物件で利益を生むためにはいくつかのポイントに気をつける必要があります。入居者とのトラブルや管理体制、メンテナンスの補助については専門の会社に依頼する必要も出てきます。
良い会社を選ぶ基準は、統括したサポートとサービスが受けられるかが鍵となってくるでしょう。一部ではなくトータルサービスを重視した会社選びが大切です。
もちろん小規模な収益物件なら自分で管理、運営することも可能ですので、収益物件成功のコツについてご紹介します。
- アパート・マンションの基本的な管理
- アパートやマンションなどの収益物件を運営するにはいくつかの項目をクリアしなくてはいけません。その重要なポイントとなるのは入居者の募 集、クレーム処理、入居者審査、退去、解約などが主に上げられます。自分で管理するのが大変な場合はそれらを一括して引き受けてくれる業者に任せるのがお すすめ。
- アパート・マンション経営を自分で行う
- 収益物件の維持・管理や賃貸料金の価格設定、入居者の募集から全てを自らが行うことで思い通りに経営できるという利点が含まれています。しかし、収益物件を副業で行う方には向いていないかも知れません。
全てを一人で行うということは、クレームの対応や家賃の滞納に対しての催促など全てを自分で行わなければなりません。多くの不動産投資家は意外にもサラリーマンが多いようですが、個人で全面的に維持・管理するのは難しいようです。
どうしても自分でアパート・マンションを経営したい方は、収益物件一つに力を入れたほうが良いでしょう。
- アパート・マンション経営を依頼する
- アパート一括借り上げ業者をご存知でしょうか。アパート一括借り上げ業者は空室の部屋を一定期間、一定金額で借り上げるシステムを行っている会社です。
契約することによって、たとえ空室でも一定の収益を得ることが出来るので安定した利益を求めることができます。それだけでも大きな利点になりますが、さらに経営者が万が一亡くなった時にも難しい引継ぎや煩わしい取り決めは必要ありません。
家族や遺族にそのままアパート・マンションの収益が入ってきます。ただ一つ気をつけて頂きたいのがアパート一括借り上げ業者には二種類あるということ。
賃貸管理をメインとする業者、販売をメインとする業者、一見似ているようですが中身はまったくことなるので業者選びには注意が必要です。
大切な物件を任せるわけですから本当に信頼の置ける業者に依頼しましょう。業者を見極めるポイントとしては、誠意があり合理的な経営方法で経費を削減しているローコストな業者を選ぶのがポイントと言えます。
